WeChat ID wenhaowenhao1984 Intro 古有子曰 今有豪言 药石同源   两变两不变一增强   两变：宏观经济、金融环境 1､宏观经济：GDP增速相对放缓，M2和通胀居高不下，这一周期特征是全球化的，非中国市场独有；资产价格不断上涨是影响房地产业的重大要素，也是显性特征 2､金融环境：不确定性不断增大，大量常量转化为变量，引起的动荡在时间和幅度上都已超过预期；汇率变化重置了外资和对外投资的占比   两不变：政策调控、模式惯性 1、政策调控：对应GDP增速正负1%范围的房地产调控政策逻辑依然不变，房地产行业18-24个月轮动的台阶式增长逻辑依然不变 2、模式惯性：固定资产投资是经济增长主要动力依然不变；政府必须保持财政收入的体量和增长，因此对土地财政的短中期依赖依然不变   一增强：杠杆率 风险累积来自于全社会（政府、企业、个人）的杠杆率居高不下且仍在上升，杠杆金额的上升速度超过了杠杆率 宿命规律   生育高峰的梯次轮动，是增长动力、消费需求及资产价格等要素最大的基本面；而人性对空间的诉求不变 1、  自“光荣妈妈”一代开始，1950-1955、1980-1985、2010-2015产生了梯次的生育高峰； 2、  一线城市的结婚生育年龄与二三线城市有5年左右的差值，二三线城市的周期性到来可能存在时滞；男女平均寿命存在5年左右的差值，故失去伴侣的独生子女父母一方（通常是女性）如何居住以及如何处置资产也是重要的判据 3、  2010-2015年独生子女的父母开始集中进入退休周期，2015-2030年独星子女的父母集中进入死亡周期，2035-2040年基本去世 4、  人性对空间的基本诉求不变，比如偏好在熟悉区域改善购房   锚定价值 经济周期的波动和新经济的浪潮失去着地产企业估值系统的嬗变，从曾经的“左右逢源”到而今的“无所适从” 1、  估值系统：土地+现金储备的传统估值系统，即PB（市净率）基准的估值模型，大多数地产企业始终无法跳出这一桎梏；而以创新和转型来改变估值系统的努力同样不易，相关产业也类似 2、  土地储备：土地储备决定地产企业在可见未来可能获得的收入和利润，土地储备为主的估值系统在经济上行周期中普遍适用 3、  现金储备：经济下行周期时，现金储备作为重要的指标加入到估值系统中；土地和资产价格持平乃至下滑时，现金储备就成为一种战略选择权 4、  商业模式：住宅业务为例，万科、恒大为代表的高杠杆率快速滚动开发的商业模式在过去10-15年中持续奏效，随着近年来周期性的加强、土地价格的攀升和杠杆风险的提高逐渐式微 5、  产业集中度：资产价格快速上升使得地产行业集中度快速提升，已从“优者共存”迈入“寡头垄断”阶段，中小型竞争者势必会逐步退出开发业务，寻求转型、配置和创新   沧海桑田   以“互联网+”为代表的新经济工具改造传统的房地产行业，产业链各环节有机会实现价值重塑，野百合也有春天   1、  地产金融：抵押贷款—信托、融资租赁—ABS/REITS 2、  建筑科技：3D打印、BIM、智能家居、新型建材 3、  交易流通：信息发布门户——线上撮合——O2O+金融 4、  物业服务：亏损补贴——盈利——社区O2O增值服务 以上四个板块的相应变化，会导致房地产业在开发环节发生从“快速周转/一二级”到“产品化、PPP”的转变；在资产持有环节，则会发生从“资产增值—租金回报—增值运营—金融运作”的转变   创新困境   以智能家居、社区O2O、众创空间、垂直电商等为代表的地产企业典型、常见的转型路径柳暗花明   1、智能家居 刚需与非刚需：节能和安全是刚需，其它大多是小家电 立足于集成芯片（通讯和传感器）以及大数据，寡头垄断的数家平台公司出现端倪，小硬件厂商机会不大   2、社区O2O 真实需求是脱离补贴的实际流量，百度外卖为例 并非全品类的渗透率都支持O2O的规模经济 一家开发商的物业基数不足以手动挡单位网络的规模经济 O2O创新需要多块资源拼图 O2O的主要受益者不是社区   3、众创空间及新型公寓 大多依赖低租金、政府补贴，无法显著盈利，没有商业模式 租金以外，其他增值服务收益和VC投资收益大多都是伪命题 类自由职业者的单个细分领域有机会做成盈利的众创空间   4、中介电商化 纯线上的模式暂时来年只能获得信息发布和广告收入 利用中介分享众包和中介费补贴的模式仍没有走通 购房是一周期长的重度决策，故唯有线上+门店方式成立 在解决首次卖房体验及金融合规问题后，行业龙头就是独角兽 安身立命 尊重产业规律，依托原有优势，立足空间转型，优化资产配置，量化试错成本，优化估值系统，并留意代际传承   尊重产业规律 踏对节奏 关联创新 管好存量 价值为本 依托原有优势 现金积累，做有门槛的新生意 “产品经理” 立足空间转型 关注尚没有充分开发价值的空间 空间叠加互联网、产品和服务 优化资产配置 重配土地和现金 重配一线和二线 重配境内和境外 重配股权和债权 量化试错成本 坚持试点，控制头寸；       开放合作，起步可跟投 优化估值系统 动态关注估值改善工具的迭代 近期增值服务和地产金融化为热点 留意代际传承 在第一梯队并坚持地产主业的，脱离第一梯队地产主业转型的有所区别 第二代的年龄段   方兴未艾 地产已老，空间永生；离开传统的土地+资产模式，抓住人对空间的需求，结合产品、技术和服务实现价值重塑   建筑科技 着眼显著影响效率、成本和具有显性、且用户愿意支付溢价的建筑科技 3D打印、新型建材、BIM等   公共建筑 关注商业化程度低、土地成本低的公共建筑物及相关产业 包括但不限于文化、体育、医疗等用地   公共空间 关注住宅和商业类建筑中非商业化的公共空间价值 包括但不限于车位、屋顶、售楼处等 空间配置 从简单销售毛坯房走向从空间复合的各种配置中获利 装修以下，包括了家具、智能设备等   空间功能 回到空间的本质，不同空间的功能和用途是什么？ 转型创新切入空间的功能和服务中去   交易方式 从简单的卖和租，利用创新金融工具，形成不同类型产品 包括但不限于分时、融资租赁等   （注：此为易居沃顿公开课主讲人朱靖雷之演讲内容，未经讲者审阅）    上期阅读 一位记者的大冒险 田明：“我尝试着这样唱衰房地产” 万科之争大结局已现端倪，而万科与深铁的捆绑靠谱吗？ 2017年，王石“掏心窝子”的首次公开演讲（原字原句） “老婆第一次吻我的原因是什么？” 论林峰的“非常”而不是“灰常”与旭北百亿之关系     不谋未来，无以谋当下 Reward people gave a reward Scan QR Code via WeChat to follow Official Account